Com dividendos de ações agora taxados, FIIs viram porto seguro de quem vive de renda
Imagine dois investidores recebendo, no mesmo dia, R$ 60 mil de rendimentos. Um em dividendos de uma ação, outro em dividendos de um fundo imobiliário. Até 2025, os dois embolsariam o valor cheio, sem qualquer desconto — a isenção era regra desde 1996. A partir deste ano, só o segundo continua nessa condição. O primeiro já vê 10% retidos na fonte. Essa cena, hoje corriqueira nas corretoras, resume a mudança mais relevante para quem busca renda passiva no Brasil em anos.
A nova regra do jogo
Em 26 de novembro de 2025 foi sancionada a Lei nº 15.270/2025, que rompeu com quase três décadas de isenção total sobre lucros e dividendos distribuídos a pessoas físicas. Desde 1º de janeiro de 2026, pagamentos de dividendos superiores a R$ 50 mil no mês, feitos por uma mesma pessoa jurídica a uma pessoa física residente no Brasil, passaram a sofrer retenção de 10% na fonte. A boa notícia para quem é afetado é que essa retenção não é definitiva: pode ser compensada na declaração anual de Imposto de Renda. A lei também criou o IRPFM, uma espécie de tributação mínima anual para quem recebe mais de R$ 600 mil por ano em rendimentos, e, como contrapartida, ampliou a faixa de isenção do IRPF para quem ganha até R$ 5.000 mensais — uma tentativa de equilibrar a perda de arrecadação com alívio na outra ponta da pirâmide de renda.
Há ainda uma regra de transição importante: lucros e dividendos cuja distribuição foi aprovada até 31 de dezembro de 2025, com base em resultados apurados até o ano-calendário de 2025, continuam isentos, desde que pagos até 2028. Não à toa, muitas empresas correram para antecipar distribuições ainda no ano passado.
Por que os FIIs ficaram de fora
O detalhe que muda a estratégia de quem vive de renda é este: a lei preservou a isenção para uma lista de ativos que inclui LCI, LCA, CRI, CRA, debêntures incentivadas e, principalmente, Fundos Imobiliários e Fiagros — desde que tenham no mínimo 100 cotistas e sejam negociados em bolsa. Ou seja, enquanto o acionista pessoa física passou a disputar espaço com o Leão, o cotista de FII segue recebendo seus rendimentos mensais sem desconto algum. Não é exagero dizer que a reforma tributária, ainda que não tenha sido desenhada com esse objetivo central, deu um empurrão competitivo aos fundos imobiliários frente às ações como veículo de renda passiva.
O pano de fundo: juros em queda, bolsa em recorde
Essa mudança tributária não acontece no vácuo. A Selic está em 14% ao ano desde a decisão do Copom de 5 de agosto, e o Focus mais recente projeta 13,75% para o fim de 2026 — espaço para mais um corte de 0,25 ponto até dezembro, com a próxima reunião marcada para 15 e 16 de setembro. A deflação de 0,40% do IPCA-15 de agosto reforça a leitura de inflação sob controle, ainda que o Banco Central mantenha discurso cauteloso. Vale notar que o ritmo de corte está mais lento do que a própria Anbima projetava no início do ano, quando se falava em Selic a 12,50% já em dezembro.
Com juros mais baixos, a renda fixa tradicional perde parte do brilho, e a bolsa reflete isso: o Ibovespa encerrou agosto acima dos 191 mil pontos pela primeira vez na história, acumulando alta de 18,85% no ano, mesmo com saída recorde de capital estrangeiro — puxado em boa parte pela alta de 34,29% de Petrobras em 2026.
Os números dos fundos imobiliários
O desempenho recente do setor ajuda a entender o apelo. Em 2025, o IFIX, índice que reúne os principais FIIs negociados em bolsa, subiu 21,15% — o melhor resultado em cinco anos e apenas a terceira vez na história em que o índice supera 20% no período, com destaque para logística e industrial (+26%), shoppings (+22%) e fundos de fundos (+20%). Em termos de distribuição de renda, boa parte dos fundos paga dividend yield mensal próximo de 1%, o que equivale a algo entre 10% e 13% ao ano. Entre os que mais distribuíram em 2025 estão IRDM11 (15,1% de yield), HCTR11 (14,7%) e RBRP11 (14,2%), enquanto nomes como KNRI11, VISC11, MXRF11 e HGBS11 são conhecidos por pagamentos mensais recorrentes. O mercado primário também mostra vigor: o BTLG11 estruturou uma emissão que pode captar mais de R$ 2 bilhões, com cotas a R$ 102,51.
Riscos que não podem ser ignorados
Nem tudo é vantagem unilateral. FIIs carregam volatilidade de mercado e forte sensibilidade a juros — se a trajetória de queda da Selic empacar ou reverter, o apelo relativo pode diminuir. Além disso, a regra dos 100 cotistas e da negociação em bolsa é uma condição estrutural que pode, em tese, ser revista em futuras reformas. A reunião do Copom de 16 de setembro é o próximo marco relevante para quem monta essa conta: um corte confirmado tende a reforçar a atratividade da renda variável isenta, enquanto uma pausa reacende a competição da renda fixa. Para o investidor pessoa física, o recado prático desta reportagem não é qual ativo comprar, mas que a equação tributária mudou de fato — e vale reavaliar como cada fonte de renda passiva entra na sua declaração e no seu planejamento de longo prazo.
Conteúdo produzido com apoio de inteligência artificial, com curadoria editorial de Maickel.
— Maickel, colunista de finanças